Beteiligung von Kindern und Jugendlichen (§ 47 f GO): Nein

Unterrichtungspflicht des Seniorenbeirates (§ 47 e GO): Nein

1. Zuständigkeit

Gem. § 2 Nr. 5 der Zuständigkeitsordnung entscheidet der Bau- und Umweltausschuss über Entwürfe, Bauprogramme und Nutzungen für nicht unbedeutende städtische Bauvorhaben. Gem. § 4 Nr. 1 entscheidet der Kultur-, Sport- und Tourismusausschuss über Angelegenheiten der Kultur- und Bildungseinrichtungen, an denen die Stadt beteiligt ist. Diese Vorlage dient als Sachstandsbericht der Vorbereitung noch ausstehender Beschlüsse zur Entwicklung des Parkhausquartiers.

 

2. Sachdarstellung

Zunächst wird auf die Ausführungen im letzten Sachstandsbericht (siehe VO/2022/142) verwiesen. Aufbauend darauf wird nachfolgend der derzeitige Entwicklungsstand beschrieben.

 

Bürgerforum

Die Ergebnisse der Ende 2021 durchgeführten Bürger*innenbeteiligung wurden von der externen Beraterin Frau Bergmann in der Sitzung des KST-Ausschusses am 26.01.2023 vorgestellt. Diese Vorstellung soll demnächst auch online für Interessierte zur Verfügung stehen.

 

Im Auftrag des FB II erarbeitet derzeit das Beraterteam um Dr. Malcher ein Nutzungs- und Betriebskonzept, welches eine Einschätzung zum Betriebsaufwand einschließlich Personalbedarf für das Bürgerforum enthalten wird. Die Ergebnisse sollen in der Sitzung des KST-Ausschusses am 30.03.2023 vorgestellt und zum Beschluss vorgelegt werden.

 

Hochbaulicher Realisierungswettbewerb Parkhaus und Bürgerforum

Am 05.12.2022 erfolgte die EU-weite Bekanntmachung des hochbaulichen Realisierungswettbewerbs. Bis zum 11.01.2023 konnten sich interessierte Büros um eine Teilnahme bewerben. Diese Möglichkeit hat eine Vielzahl von Architekturbüros in Anspruch genommen. Am 03.02.2023 hat ein Auswahlgremium aus Vertreter*innen der Ausloberin und Fachleuten die eingereichten Bewerbungen gesichtet und geprüft. Es erfolgt eine gewichtete Bewertung hinsichtlich der Kriterien „Erfahrungen in der Planung vergleichbarer Objekte“ und „Aussagekraft und Qualität der Referenzen“. Für die Wettbewerbsphase wurden schließlich 10 Büros zugelassen. Darunter befinden sich zwei „Junge Büros“. Der weitere Zeitplan für den Wettbewerb sieht wie folgt aus:

 

bis 24.02.23 Rückfragenforum (schriftlich)

27.02.2023 Rückfragenkolloquium und Ortsbesichtigung

05.05.2023 Abgabe der Arbeiten

22.05.2023 Abgabe der Modelle

15.06.2023 Preisgerichtssitzung (7 Fachpreis- und 6 Sachpreisrichter*innen)

26.06.2023 politischer Beschluss über das Wettbewerbsergebnis

 

Nachhaltigkeit für den Neubau von Parkhaus und Bürgerforum

Für den Neubau des Parkhauses und des Bürgerforums sollen Aspekte der Ökologie, der Betriebswirtschaftlichkeit, der Bauphysik, der Nachhaltigkeit und des Materialeinsatzes berücksichtigt wer-den. Die Stadt Schleswig strebt für beide Gebäude eine DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen) Gold Standard Zertifizierung an. Das DGNB System bewertet ein Gesamtgebäude hinsichtlich der sechs Themenfelder Ökologie, Ökonomie, soziokulturelle und funktionale Aspekte, Technik, Prozesse und Standort und setzt damit einen Qualitätsstandard für nachhaltiges Bauen.

 

Nachhaltige Baumaßnahme sparen nicht nur endliche Materialressourcen und CO² ein, sondern stellen zukunftsweisend eine Vorrüstung von Maßnahmen zur perspektivischen Erfüllung von neuen Anforderungen. Denn weitere Novellierungen zum Thema Taxonomie, Unterschreitung GEG (Gebäudeenergiegesetz) werden kommen, auch wenn sie zu diesem Zeitpunkt noch nicht abschätzbar sind.

Folgende bauliche und technische Maßnahmen sind für den Neubau des Parkhauses vorgesehen:

 

• Neben der Schaffung einer umlaufenden energetisch hochgedämmten Hülle und einer intelligenten Gebäudeinfrastruktur soll der sommerliche Wärmeschutz durch Verschattungen und der bauphysikalischen Nutzung nächtlicher Auskühlung erfüllt werden, zudem sind neutrale Sonnenschutzgläser geplant.
• Der Technikeinsatz soll auf das notwendige Maß beschränkt, die Energie minimiert und die natürliche Lüftung möglichst genutzt werden, Ziel ist ein niedriger Energieverbrauch und eine geringe CO2-Emission bei gleichzeitig hohem Nutzerkomfort. Hierzu werden mechanische Be- und Entlüftungsanlagen mit einer hocheffizienten Wärmerückgewinnung ausgestattet.
• Da der vorhandene Baugrund und der hohe Lasteintrag eine Tiefgründung fordern, wird eine Pfahlgründung zum Einsatz kommen müssen, um die Lasten in tiefere, tragfähigere Bodenschichten abtragen zu können. Geplant ist, diese Pfähle bei entsprechenden energetischen Geostrukturen gleichzeitig als Energiepfähle zu nutzen. Energiepfähle funktionieren wie eine Erdwärmesonde. Der einzige Unterschied ist, dass die Rohre in den Beton der Pfahlgründung gleich mit eingegossen werden. Die Leistung, die abhängig von der Anlagengröße (Anzahl der Pfähle und der Geostruktur) ist, soll dem eigenen Gebäudekomplex bzw. dem Parkhausquartier zugeführt werden.
• Die Grundfläche des Gebäudekomplexes „Parkhaus und Bürgerforum“ wird eine Grundfläche von ca. 4.500 qm beanspruchen. Diese Fläche soll zum einen mittels PV-Anlage (200 kwp) mit/ohne Speicher der Energieversorgung des eigenen Gebäudekomplexes nebst E-Ladestationen bzw. dem Parkhausquartier dienen und zum anderen als Gründach für die Regenwasserrückhaltung herangezogen werden.

 

Diese Vorgaben wurden bereits in die Wettbewerbsauslobung aufgenommen. Die Teilnehmenden sind aufgefordert, den vorgegeben Kostenrahmen unter Berücksichtigung der vorgenannten As-pekte zwingend zu berücksichtigen. Insofern ist neben der qualifizierten Gestaltung auf äußerste Wirtschaftlichkeit zu achten, insbesondere auf niedrige Baukosten und eine Minimierung der Folge-/ Betriebskosten.

 

Parkhaus - Bestand

Die vorhandene Parkpalette ist in Splitlevel-Bauweise 1982 – 83 errichtet worden, hat eine Ausdehnung von ca. 100 x 80 m, ist knapp 10 m hoch und weist drei Vollgeschosse auf. Es handelt sich um einen Stahlbetonbau. Die Lebensdauer von solchen Parkhäusern beträgt in der Regel ca. 50 Jahren.

• Im EG befinden sich die Ebenen A und B mit 161 Parkplätzen.
• Im 1. OG befinden sich die Ebenen C und D.
• Im 2. OG (unter freiem Himmel) befinden sich die Ebenen E und F.

 

Bereits seit 2011 wird das Parkhaus vom Büro Korsch + d’Aubert, später Büro d’Aubert, regelmäßig begangen und entsprechend ein Ergebnisbericht der Stadt Schleswig zugeleitet. Beprobungen / Bauteilöffnungen, Chloridanalyse / Baustoffanalysen und Druckfestigkeitsuntersuchungen wurden an repräsentativen Punkten durchgeführt. Zwischenzeitlich wurden erste Partien im 1. OG gesperrt und Hilfsunterstützungen im EG gesetzt, da die Standsicherheit an den identifizierten Partien der Decke zwischen EG und 1. OG nicht mehr gegeben ist. Zuletzt wurde eine Begehung Ende 2022 vorgenommen. Daraus resultieren folgende Handlungserfordernisse, welche z. T. bereits in Umsetzung und daher beizubehalten sind:

• Nutzlastreduzierung in den Ebenen C+D+E+F auf 2,5 t
• Schrittgeschwindigkeit in der gesamten Parkpalette
• Flächenbegrenzung in den Ebenen A+C
• Sanierung der Mängel aus der letzten Begehung 

 

Der durch die regelmäßig durchgeführten Begehungen ermittelte Zustand des bestehenden Park-hauses ermöglicht keine langfristige Nutzung des Gebäudes mehr. In 2013 ist eine Kostenschätzung für die Sanierung des Parkhauses erfolgt. Unter Einberechnung der seitdem erfolgten Kostensteigerungen sind für die damals ermittelten Sanierungsbedarfe heute ca. 6,5 Mio. € aufzubringen zzgl. ggf. weiterer Sanierungsbedarfe. Insofern ist die Errichtung eines Ersatzneubaus aus städte-baulicher und wirtschaftlicher Sicht eindeutig zu präferieren.

 

Wirtschaftliche Betrachtung Neubau Bürgerforum und Parkhaus

Die Kostenrahmen für das Bürgerforum und das Parkhaus wurden in Vorbereitung auf die Auslobung des hochbaulichen Realisierungswettbewerbs geprüft und angepasst. Zudem liegen mittlerweile Aussagen zu den Themen Gründung und Schallschutz vor. Das Baugrundgutachten hat die Notwendigkeit einer Pfahlgründung aufgezeigt. Die schalltechnische Stellungnahme hat ergeben, dass aufgrund der umgebenden Nutzungen keine besonderen baulichen Anforderungen zum Schallschutz an das Parkhaus bestehen.

 

Gem. Mitteilung der FDL Gebäudemanagement im Rahmen der Sitzung des Finanzausschusses am 23.11.2023 liegt der Kostenrahmen je Gebäude bei 12,6 Mio. € brutto. Für das Bürgerforum besteht eine Förderzusage seitens des Innenministeriums in Höhe von 3,96 Mio. €. Weitere Fördermöglichkeiten bspw. aus dem energetischen Bereich sind im weiteren Verfahren zu eruieren. Zudem sind die bisherigen Mietausgaben für die Stadtbücherei (95 T€ / Jahr) als Refinanzierungsanteil anzusehen.

 

Der ermittelte Kostenrahmen für das Parkhaus in Höhe von 12,6 Mio. € umfasst die o. g. Anforderungen an Ökologie und Nachhaltigkeit (bspw. Energiepfähle, PV-Anlage). Seitens der Politik ist im Zuge des Grundsatzbeschlusses zur Entwicklung des Parkhausquartiers (siehe VO/2018/044) eine wirtschaftliche Betrachtung eines Parkhaus-Neubaus gefordert worden. In der Anlage Kostenermittlung Parkhaus ist diese Betrachtung vorgenommen worden. Über einen Betrachtungszeitraum von 30 Jahren wurden die Kosten für Herstellung, Abschreibung, Zinsaufwand, bauliche Unterhaltung und Bewirtschaftung den zukünftig zu erzielenden Einnahmen aus der Parkraumbewirtschaftung gegenübergestellt. Für die Höhe der Einnahmen aus der Parkraumbewirtschaftung wurde die Beschlusslage der VO/2017/110-1 zugrunde gelegt. Diese geht von einem Beginn der Parkraumbewirtschaftung mit der Neueröffnung des Parkhauses aus. Dabei ist als Gebührenmodell eine Staffelung mit einem Tageshöchstsatz von 5,00 € beschlossen worden.

 

Bei einem Betrachtungszeitraum von 30 Jahren ergibt sich bei den derzeitigen Annahmen ein jährliches Defizit von gut 46.000 €. Unberücksichtigt sind bisher Einnahmen durch Fördermittel für die energetischen Bausteine des Parkhauses (bspw. PV-Anlage, E-Lade-Stationen) sowie Einnahmen durch den Betrieb der PV-Anlage. Darüber hinaus sind alle Werte statisch betrachtet worden. Bei bspw. einer Anpassung des Tageshöchstsatzes von 5,00 € auf 7,00 € lässt sich bei den derzeitigen Zahlen ein jährlicher Überschuss in Höhe von knapp 22.000 € erwirtschaften.

 

Vor dem Hintergrund der Ausführungen zum Parkhaus im letzten Sachstandsbericht (siehe VO/2022/142) und der o. g. wirtschaftlichen Betrachtung wird verwaltungsseitig weiterhin ein Neubau des Parkhauses durch die Stadt empfohlen. Die skizzierte Entwicklung des Parkhausquartiers spiegelt die Beschlusslage zur Entwicklung der Innenstadt wieder (siehe VO/2019/158). Der Beschluss über die Fortschreibung der Rahmenplanvertiefung formuliert als Sanierungsziel die Neugestaltung der Unterbringung des ruhenden Verkehrs mit Parkhausabriss und -neubau mit kleinerem Grundriss. Dies ist die Voraussetzung für die Neuentwicklung des Parkhausquartiers und des Bürgerforums.

 

Derzeit besitzt die Stadt ein erheblich sanierungsbedürftiges Parkhaus, für welches die geschätzten Sanierungskosten der in 2013 ermittelten Sanierungsbedarfe unter Berücksichtigung der seitdem eingetretenen Preissteigerungen bei 6,5 Mio. € liegen. Für das Bestandsgebäude werden jährlich 15.000 € für die Entfernung von Graffitis und die Behebung von Vandalismusschäden aufgewendet. Einnahmen werden mit dem Bestandsparkhaus nicht generiert. Der Bau und Betrieb des Parkhauses durch einen privaten Dritten wird unter Anwendung der bestehenden Beschlusslage zur Parkraumbewirtschaftung seitens der Verwaltung als nicht vermarktbar angesehen. Ein privater Dritter kann eine Refinanzierung nur über die Einnahmen aus dem Parkhaus und nicht wie die Stadt auch über die Einnahmen aus dem Straßenraum erzielen.

 

Alternative Stellplätze

Das Büro VTT hat in 2018 ein Parkraumkonzept für Schleswig erarbeitet. Anlass und Ziel waren die Ermittlung des Ersatzbedarfs an Parkplätzen für das baufällige Parkhaus in der Innenstadt sowie die Konzeption einer monetären Parkraumbewirtschaftung. Das Bestandsparkhaus umfasst 825 Parkplätze, wovon bereits seit 2015 knapp 300 Plätze aus Sicherheitsgründen gesperrt werden mussten. Derzeit stehen im Parkhaus in den oberen Ebenen insgesamt 146 Parkplätze für Dauerparkende und in den übrigen Ebenen 463 Parkplätze für Kurzzeitparkende (Dauer bis zu 3h) zur Verfügung.

 

Im Gutachten von VTT wurde erarbeitet, dass als Ersatzbedarf für das abgängige Parkhaus 500 neue Parkplätze notwendig sind. Davon sind 200 Parkplätze für Dauerparkende und 300 für Kurzzeitparkende vorgesehen. Dieses Ergebnis wurde bereits in der Rahmenplanvertiefung für das Parkhausquartier berücksichtigt. Der Neubau des Parkhauses sieht 590 Parkplätze vor, um auch die Stellplatzbedarfe der benachbarten Neubauten (Bürgerforum, Königstr. 16, Königstr. 6) mit abdecken zu können.

 

Die Ratsversammlung hat am 25.06.2018 einen Grundsatzbeschluss zur Entwicklung des Parkhausquartiers getroffen (siehe VO/2018/044). Darin wurde u. a. beschlossen „das innerstädtische baufällige Parkhaus zurückzubauen und im Zuge der Innenstadtsanierung durch einen Neubau zu ersetzen. Dies gilt unter der Voraussetzung, dass während der Bauphase (Abriss und Neubau eines Parkhauses) rd. 500 Parkplätze zentrumsnah zur Verfügung stehen und dass ein Parkleitsystem sowie eine Fußgängerbeschilderung von den entsprechenden zentrumsnahen Parkplätzen bis in die Innenstadt installiert werden.“ Auf Grundlage des Gutachtens von VTT wurden die verschiedenen Parkplatzflächen in innenstadtnähe quantitativ und kartografisch erfasst (siehe Anlagen „Potenzielle Stellplatzfläche im Innenstadtbereich – V1“ und „Quant. Erfassung Parkflächen Innenstadt“). Folgende Konzeption begegnet dem während der Bauphase nicht zur Verfügung stehenden Parkraum:

 

Kurzzeitparkende

Für den Neubau des Parkhauses sind gem. VTT 300 Parkplätze für Kurzzeitparkende zur Verfügung zu stellen. Derzeit stehen im Bestandsparkhaus 463 Parkplätze für diese Nutzer*innen zur Verfügung. Die durchschnittliche Auslastung dieser Plätze beträgt rund 70 % (325 Plätze). Während der Bauphase sollen ausgewählte Parkflächen für Kurzzeitparkende zur Verfügung gestellt werden (Arbeitsstand siehe Anlage „Potenzielle Stellplatzfläche im Innenstadtbereich – V2“). Diese sollen abweichend zur Bewirtschaftung der Plätze im Bestandsparkhaus mit einer Parkscheibenregelung von 2h Parkdauer bewirtschaftet werden. Im Gutachten von VTT wurde für das Parkhaus eine durchschnittliche Parkdauer von 97 Minuten (über alle Nutzer*innen) ermittelt. Davon nutzen fast 90 % der Kurzzeitparkenden den Parkplatz für max. 2h. Insofern entspricht die zukünftige Beschränkung der Parkdauer auf 2h dem mehrheitlichen Bedarf der Kurzzeitparkenden. Eine Überwachung der Parkscheibenregelung ist durch den KOD vorzunehmen. Welche quantitativen Aus-wirkungen auf die Personalausstattung des KOD durch eine veränderte Parkscheibenregelung vorliegen, ist gesondert zu ermitteln.

 

Bei der derzeitigen Bewirtschaftung der Parkplätze im Parkhaus (Dauer bis zu 3h) sind gem. VTT für jeden Parkplatz rechnerisch 3 Parkvorgänge / Tag anzusetzen. Bei der durchschnittlichen Auslastung von 70 % sind dies für das Parkhaus bisher 975 Parkvorgänge / Tag. Im innenstadtnahen Bereich befinden sich derzeit 10 Flächen mit insgesamt 250 Parkplätzen, welche keiner zeitlichen Parkraumbewirtschaftung unterliegen. Gem. VTT sind bei Flächen ohne Bewirtschaftung ca. 1,85 Parkvorgänge / Tag anzunehmen. Für diese vorgenannten Flächen bestehen somit bisher insgesamt 352 Parkvorgänge / Tag. Bei Einführung einer Bewirtschaftung (Parkdauer bis 2h) auch auf diesen Flächen erhöht sich die Anzahl der Parkvorgänge auf 1.125 / Tag. Daneben stehen für Kurzzeitparkende die bereits bewirtschafteten öffentlichen Flächen zur Verfügung. Unter Berücksichtigung der bisherigen Auslastung dieser Flächen von mehrheitlich 70 % stehen noch 185 Plätze zur Aufnahme von Kurzzeitparkenden zur Verfügung. Bei den vorhergehenden Ausführungen unbeachtet sind die ebenfalls zur Verfügung stehenden privaten Stellplatzflächen (Parkplätze für Kund*innen, u. a. Schlei-Center).

 

Dauerparkende

Für den Neubau des Parkhauses sind gem. Empfehlung von VTT 200 Parkplätze für Dauerparkende zur Verfügung zu stellen. Derzeit stehen im Bestandsparkhaus 146 Plätze für Dauerparkende zur Verfügung. Die Auslastung dieser Parkplätze beträgt 100 %. Während der Bauphase sollen ausgewählte Parkflächen Dauerparkenden zur Verfügung gestellt werden. Dies sind nach derzeitigem Arbeitsstand die Plätze an der Klosterhofer Straße, rückwärtig zur Noorstraße, am Strandweg sowie auf den öffentlichen Parkflächen in Randlage zur Innenstadt (ehemaliges Theatergelände, Lollfuß West, Gutenbergstraße, Stadtfeld). Bei Berücksichtigung der bisherigen Auslastung dieser Flächen von rund 70 % können demnach knapp 70 Parkplätze im unmittelbaren Innenstadtbereich (Entfernung bis 250 m) kompensiert werden. Die übrigen öffentlichen Parkplätze stehen in einer Entfernung von 500 – 700 m zur Innenstadt zur Verfügung. Weitere private Parkflächen (bspw. Parkhaus der Gewoba) liegen in einer Entfernung von ca. 400 m zur Innenstadt.

 

Die beschriebenen konzeptionellen Überlegungen sind im Weiteren detaillierter auszuarbeiten. Dies umfasst auch die Überprüfung der bestehenden Wegweisung sowie die Ausarbeitung eines Parkleitsystems.